גרירת משכנתא

מהי גרירת משכנתא?

נניח ואנחנו בתהליך של מכירת נכס קיים ורכישת נגס חדש, חושבים שיש לנו היום משכנתא מעולה, מסלולים ריביות ומסיבה כזו או אחרת אנחנו לא מעוניינים שהיא תיסגר במעמד מכירת הנכס הקיים. אנחנו יכולים פשוט לבצע גרירה (פעולה טכנית של הבנק) לנכס החדש. או לחילופין, לבצעה שינוי בטוחה לכספי המשכנתא לאחר מכירת הנכס וגרירה כאשר נרכוש את הנכס החדש, באו נרחיב על זה, ישנם שתי אפשרויות לגרור את המשכנתא.

אפשרות ראשונה לגרירת משכנתא היא כאשר כבר רכשתם בית חדש ואנחנו בהליך מכירת הנכס הקיים. מצב זה מאפשר לבנק בפעולה יחסית פשוטה לבצע מעבר של המשכנתא הקיימת ישירות לנכס החדש אותו אנו מעוניינים לרכוש ולשעבד לבנק לטובת ההלוואה הקיימת.

האפשרות השנייה לגרירת משכנתא היא במצב עדיין לא רכשתם בית חדש אבל כבר מכרתם את הדירה הקיימת. במצב זה אנחנו ניתן לבנק בטחונות בצורה של כסף נזיל מכספי המכירה והם ישמשו בטחונות להלוואה הקיימת במקום הנכס הקיים אותו אנו מוכרים. ברגע שנבצע רכישה, הנכס הנרכש ישמש בטוחה להלוואה והכסף הנזיל ישתחרר.

ניתן גם לבצע הקפאה למשכנתא במצב זה כאשר הבטוחה היא כסף נזיל או לחילופן פשוט להמשיך לשלם את הלוואה המשכנתא לפי המצב הקיים. במצב שכזה, הבנק ידרוש את סכום המשכנתא + 10% מגובה המשכנתא על מנת למזער סיכוי וחשיפה לכך הקרן ההלוואה יכולה לעלות במצבים של פיגורים בתשלום, מדדים וכו'.

חסרונות גרירת המשכנתא

החיסרון הגדול ביותר במצב שבו אנו מעוניינים לגרור את המשכנתא זו העובדה שבמצב של תוספת להלוואה הקיימת, אנחנו בידיים של הבנק בכל מה שקשור לתוספת. הבנק כמובן יודע לנצל זאת לטובתו.

אישור עקרוני לגרירת משכנתא

גם לגרירת משכנתא אנו נדרשים להוציא אישור עקרוני. הבנק ירצה לדעת ששווי הבטוחה לא ייפול מהקיים. מעבר לרמת הבטוחה, לא צריכה להיות מגבלה נוספת למתן אישור לגרירת משכנתא. את קבלת האישור לגרירה מומלץ לבצע בפגישה בול הבנקאי ומומלץ להגיע עם אישור עקרוני לסכום המשכנתא הכולל מבנק מתחרה.

עלויות גרירת משכנתא

עלות גרירת המשכנתא לא צריכה לעלות על כמה מאות שקלים ועד עלות של עמלת פתיחת תיק משכנתא שזה 0.25% מגובה ההלוואה וגם על זה כמובן שניתן לקבל הנחה. שימו לב, במצב בו אנו מפקידים כסף נזיל כבטוחה למשכנתא, ניתן לקבל ריבית על הפיקדון.

מכתב כוונות לגרירת משכנתא

סכום הגרירה או סכום הפיקדון בתוספת 10% יהיו ביחס לסכום שיצוין במכתב הכוונות של הבנק.

מכתב כוונות זו מסמך משפטי שהבנק מנפיק ללווה שמעוניין לסגור את המשכנתא הקיימת (או לגרור). במסמך זה מצוין הסכום המדויק שיש להפקיד לטובת סילוק המשכנתא והסרת שיעבוד הבנק מהנכס.  יש לציין כי למסמך יש תוקף.

מסמכים רלוונטיים שיש להציג לבנק לטובת גרירת משכנתא

המסמכים שנדרש להציג לבנק לטובת גרירת משכנתא זהים כמעט לחלוטין לתהליך של משכנתא חדשה, למרות שהתהליך המשפטי והרגולטורי שונים.

• ת.ז + ספח פתוח של כלל הלווים
• חוזה מכר של הנכס המשועבד (הקיים)
• חוזה רכישת דירה חדשה במידה ויש
• נסח טאבו / אישור זכויות על הנכס הקיים והחדש (במידה וגבר נרכש).
• עו"ש 3 חודשים אחרונים + ריכוז יתרות והלוואות
• אישורי הכנסות